观澜鉴｜用未成年子女名下房产作贷款抵押担保是否有效？

2023年3月，金某为筹措经营资金向某银行贷款120万元，好友张某使用其未成年儿子张小某名下的一套房屋为该笔贷款作抵押担保，并以法定监护人及代理人身份在《最高额抵押合同》上签字并办理了抵押登记。2025年1月，因金某逾期未还款，某银行诉至法院，请求判令对张小某名下房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

一审法院审理后认为，案涉《最高额抵押合同》签订时，张小某为不满八周岁的无民事行为能力人。其父张某虽代张小某在抵押合同上签字，但目的系为他人贷款担保，并非基于张小某的生活、教育所需，且该行为不属于接受赠与、奖励、获得报酬等纯获益行为，因此该抵押合同因违反法律法规的禁止性规定，损害了张小某的合法权益，抵押合同及行为无效。一审法院遂判决驳回某银行对张小某名下抵押房屋优先受偿的诉讼请求。

某银行不服判决，提出上诉。四平市中级人民法院审理后作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

《民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。国家保护未成年人合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权，作为未成年子女的法定监护人，父母应当履行妥善管理和保护未成年人财产的监护职责。

本案中，其父张某作为法定监护人，为他人提供贷款担保而签订涉及张小某财产的合同，这显然并非为了维护张小某的利益。张小某在案涉合同签订时未满八周岁，属于无民事行为能力人，其财产更需要监护人以维护其利益为唯一目的进行管理。张某的行为违反了《民法典》第三十五条中 “除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产” 的规定，因此该合同应属无效。这一案例充分体现了法律对未成年人财产权益的严格保护，即使是法定监护人，若处置未成年人财产的行为不符合维护被监护人利益的要求，其行为也会被认定为无效。

对于“维护被监护人利益”的判断，需结合具体情境进行综合分析。这并非简单的主观认定，而是要依据客观事实与合理的价值判断标准。一般来说，用于被监护人必要的生活开销、接受教育所需费用、治疗疾病产生的支出，以及有助于提升被监护人生活品质的合理投资等行为，可被认定为维护被监护人利益。但监护人在实施这些行为时，应当留存充分的证据，如医疗票据、教育缴费凭证、合理的投资规划说明等，以证明财产处分行为的正当性与合理性，避免日后可能产生的纠纷。

从这一案例及相关法律规定中，我们能得到诸多启示。公众在涉及未成年人财产交易时，应严格审查行为目的及合法性，这是因为未成年人的财产权益受法律特殊保护，任何涉及未成年人财产的交易都必须以维护其利益为前提。金融机构等出借人在出借钱款时也应对抵押物手续尤其是涉未成年人抵押担保的情况进行审慎审查，这不仅是为了自身债权的安全，更是为了遵守法律规定，切实维护未成年人的合法权益，最大限度避免和减少矛盾纠纷的发生。只有各方都严格遵守法律规定，才能构建一个更有序、更公正的涉及未成年人财产交易的环境，真正保障未成年人的财产权益不受侵害。