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观澜鉴｜宅基地自建房能否自由买卖？
作者：钧亚管理员 发布时间：2025-08-01 10:00:00点击：31
近年来，购置小院、“小别墅”养花种菜成了居民购房用于休闲养老生活的新风尚，但是，农村自建房买卖合法吗？近日，河南省灵宝市人民法院依法审结一起涉及农村自建房的定金合同纠纷案。 案例概况 JUNYA 2020年11月底，李某欲在该市某村七组购买一处房产，遂与许某达成房产买卖初步意向。李某基于对许某所述房屋权属及交易合法性的信任，向许某支付购房定金人民币3.3万元。后李某多次与许某沟通房屋过户及交易细节。李某经调查发现，该房产实际为许某配偶付某名下的农村宅基地使用权房屋，许某并非宅基地使用权人，亦未取得配偶付某的合法授权或共有权人同意，导致交易无法履行。李某认为上述行为均属许某违约，多次要求许某退还定金，但许某始终推诿拒绝。2025年5月19日，李某诉至灵宝法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。 最终，法院依法判决被告许某返还原告李某3.3万元。目前，判决已生效。 钧亚解读 JUNYA 被告许某将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，双方达成的房屋买卖合同系无效合同，本案所涉的定金合同系房屋买卖合同的从合同，亦属于无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告李某要求被告许某返还3.3万元，符合法律规定，法院予以支持。 根据土地管理法和相关政策规定，宅基地属于集体，农民拥有的仅是宅基地的使用权，这意味着宅基地的使用权受到法律限制，不能够自由交易。本案中，出卖人未如实披露房屋真实权属信息，且农村宅基地的交易非法，双方签订的定金合同亦无效。3.3万元定金的诉求得到支持，正是基于法律对集体土地制度的刚性保护。再次提醒购房者，在交易前咨询专业人士，通过正规渠道购买权属清晰的房产，即便交易农村宅基地，也需查清资格身份、验明权属证明、备注好款项性质等证据，切实防范法律风险。 法条链接 JUNYA 《中华人民共和国土地管理法》 第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 当宅基地的红本在交易中流转，触碰的不仅是一纸合同，更是城乡二元的根系。那些被判无效的契约背后，是法律对集体权益的守护，也是对每块土地承载的生存伦理的敬畏。有些界限，从来不是为了阻隔，而是为了让土地的温度，真正留在生于斯长于斯的人手里。 如果您也遇到了类似的问题，欢迎评论区分享您的经历和困惑。
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